Ciudad de México.- Evolución e innovación, son los factores que están abriendo oportunidades para superar la actual situación en América Latina, y si bien hay crisis en los mercados inmobiliarios, se espera un rebote que permitirá su recuperación para el año 2021.
Así lo señaló Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark Knight Frank (NKF), al participar en el XI Congreso Nacional de Valuación, organizado por la Sociedad de Arquitectos Valuadores (SAVAC).
En su ponencia titulada Innovación y oportunidades inmobiliarias para afrontar tiempos difíciles, afirmó que durante la actual coyuntura se han detectado indicadores que permiten ver el futuro con optimismo, con un mercado inmobiliario de oficinas en vías de recuperación en el que se registraron operaciones durante julio pasado, 150% superiores al mes de junio del 2020; un mercado industrial boyante, y el retail impulsado por el comercio electrónico que está llevando a la reconversión de espacios dentro de los centros comerciales a centros de distribución (CEDIS) de la última milla.
“Efectivamente en todas las generaciones y en todos los nichos de trabajo se usa al comercio electrónico como nunca antes, lo que ha propiciado crecimientos en los corredores que rodean a la Ciudad de México, principalmente el de Cuautitlán- Tultitlán-Tepotzotlán (CTT), que es un circuito donde se están concentrando los centros de distribución para darle servicio a la urbe y está llevando a que en la última milla se acerquen los CEDIS a la Ciudad. En un análisis de Newmark sobre el CTT, se midió lo que está haciendo que crezca este corredor, dando como resultado que el 60% se concentra en el almacenaje, logística y distribución, el comercio al menudeo y al por mayor, es decir, todo lo relacionado al comercio electrónico”, subrayó Giovanni D´Agostino.
Agregó que hoy los CEDIS están llegando a nuevas zonas y ciudades, como la parte sureste del país, que comienza a tener un gran desarrollo industrial para cubrir las necesidades a través de la última milla.
En una encuesta realizada en tiempo real, a través de un código QR, durante el XI Congreso Nacional de Valuación, se hizo la pregunta a los participantes: ¿Ahora con la pandemia, qué productos o servicios has comprado en línea? Selecciona 3.-
Resultó que el 23% ha adquirido alimentos, seguido de un 18% que adquirió productos electrónicos; 15% compró artículos relacionados con la salud y desinfección y 13% ropa y calzado.
En una radiografía histórica elaborada por Newmark se indica que en 2010 se tenía un inventario industrial de 3.5 millones de m² a un precio promedio de 4.68 dólares/m²; para este 2020 se cuenta con 11.8 millones de metros cuadrados a un precio promedio por m² de 5.76 dólares, lo que demuestra que el mercado industrial es definitivamente el que ha tenido, exponencialmente, el crecimiento más importante.
“Ha sido por los factores como el e-commerce, T-MEC y nearshoring, que el mercado industrial registra absorciones mucho más importantes de lo que se buscaba. Esto nos dio cambios en la dinámica logística industrial. Se tuvieron que replantear las ciudades y buscar zonas de interés para los centros de distribución, es decir, por ejemplo, en la CDMX el comercio electrónico impulsó la evolución de las ventas e hizo que se dieran más en el suroriente, Iztapalapa, Iztacalco y Venustiano Carranza, que fueron las áreas donde se encontraron nuevas zonas industriales para potenciar la última milla”, afirmó D´Agostino.
En cuanto al mercado de oficinas, el inventario de la Ciudad de México, ha ido evolucionando desde 1985, cuando tenía 750 mil m², a los 7.3 millones de m² con los que cuenta actualmente y que equivalen a Sao Paulo y Río de Janeiro, juntos y para 2023 estará en alrededor de los 9 millones de m².
El presidente en México de Newmark habló de las innovaciones que se han dado en el mercado de oficinas en los últimos años con la aparición del workplace y los espacios colaborativos y resaltó una encuesta realizada por Newmark Argentina entre 250 empresas de todos los tamaños y donde a los empleados, se les cuestionó si habían tenido experiencia previa al Home office y cuántos estaban acostumbrados a trabajar desde casa.
48% dijo que había trabajado sólo ocasionalmente, 23% con frecuencia, 15% parte del tiempo y 14% nunca. Lo que demostró que la gente no estaba preparada para trabajar desde casa; al menos no tanto tiempo y requirió de esfuerzos adaptarse al cambio, ya que el home office necesita de cierta infraestructura. Además, la encuesta detectó que el 70% de las distracciones provienen de la familia y que la organización del tiempo fue otro de los factores en contra, que se percibieron durante la crisis.
Hoy, mientras la mayor parte de la gente sigue trabajando desde casa, el 46% de las personas encuestadas dijo trabajar más que su horario habitual; 31% labora el mismo horario que cuando estaban en la oficina y 18% trabaja más o menos igual, pero en diferente horario.
“Lo que más extrañan los empleados es la interacción con sus compañeros. Somos seres sociales y no podemos vivir encerrados. Nos gusta trabajar en equipo, intercambiar ideas y poder conocer más del ámbito personal de los colaboradores y este tiempo de confinamiento nos llevó a no poder separar la vida personal de la profesional”, dijo el director regional de Newmark para América Latina.
En otra encuesta realizada durante el XI Congreso Nacional de Valuación, se les preguntó a los participantes: Pensando en el desarrollo de tu negocio, con todos los pros y contras de la vida actual ¿Dónde prefieres trabajar? Mezcla de oficina y casa, oficina tradicional o en casa.
De acuerdo a las respuestas emitidas, 57% dijo preferir una mezcla ente casa y oficina; 31% trabajo en casa y 12% en oficina tradicional.
“El mercado de oficinas está pasando por una crisis histórica, pero hay indicadores que nos permiten ser optimistas de que habrá un rebote que le permitirá irse recuperando, pero en su totalidad será hasta el segundo trimestre del 2021”, previó el presidente en México de Newmark Knight Frank.
Destacó que a lo largo de estos últimos meses, se han dado innovaciones en los diversos mercados inmobiliarios:
• Los centros comerciales tienden a reconvertirse en CEDIS cercanos a las ciudades
• El Nearshoring se está dando como resultado de que no se debe depender de un solo mercado para realizar el intercambio comercial y regresar la manufactura, que se hacía en China, al continente americano.
• Contratos flexibles. - Algunos que obligaban a firmar contratos a largo plazo, hoy permiten tenerlos flexibles.
• Contratos en pesos. - Hoy el mercado tiene un 85% de contratos en moneda nacional.
• Oficinas desocupadas se reconvirtieron en espacios colaborativos, acondicionados a los nuevos requisitos sanitarios.
• Flex space. - La infraestructura ya existente, que de pronto los corporativos tuvieron que dejar de usar de un día para otro, se aprovechó para hacer visitas con cita, sana distancia, en múltiples ubicaciones y reducir espacios muertos, lo que da una mayor y mejor eficiencia, menor riesgo en el transporte y mayor productividad.
• Workplace. - Se están rediseñando los espacios colaborativos para operar dentro de las oficinas, evitando el contacto físico e impulsando un mayor uso de la tecnología, que permita seguir con las operaciones saludables emocional y físicamente. El workplace es lo que más están contratando las empresas, analizando las necesidades de los empleados en su salud física y emocional, para un regreso a las oficinas con seguridad.
• Las oficinas van a seguirse usando, pero de manera diferente.
“Todos estos son temas que nos ayudan a entender cómo hemos ido evolucionando e innovando para superar las crisis, lo que nos lleva a reflexionar sobre el momento en el que está el país y que debe aprovechar el nearshoring, el T-MEC y los acuerdos comerciales que se tienen en la región de América Latina, por la gran oportunidad que ofrecen, por lo que será la innovación la garrocha que nos ayude a saltar los obstáculos de la actual coyuntura”, finalizó Giovanni D´Agostino.
