Se estima que la demanda de vivienda en la Ciudad de México es de aproximadamente 40 mil unidades al año; es decir, más del doble de lo que se produce actualmente. Esto significa que la construcción de vivienda nueva está rezagada con respecto al número de familias y hogares que se forman cada año, según advierte el Proyecto del Plan General de Desarrollo de la Ciudad de México 2020-2040, elaborado por el Instituto de Planeación Democrática y Prospectiva (IPDP) del gobierno de la Ciudad de México.
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Estimaciones de la Sociedad Hipotecaria Federal (SIF) de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP 2021) señalan que en el último año, en la Ciudad de México, se demandaron 91 mil 187 soluciones de vivienda; de las cuales, 23 mil 356 fueron adquisición; 49 mil 228 mejoramiento y 18 mil 603 autoproducción.
Ante este déficit, datos del INEGI (2021) revelan que el 33.3% de las familias capitalinas residen en viviendas que no son de su propiedad y declaran rentarla u ocuparla en otra situación; mientras que la Encuesta Nacional de Ingreso y Gasto en los Hogares (ENIGH 2020) estima que en promedio un trabajador gasta 24.6% de su salario en el pago de alquiler de vivienda.
El Plan General de Desarrollo (PGD CDMX 2020-2040) señala que la oferta de vivienda existente en la Ciudad se concentra en proyectos localizados principalmente en demarcaciones como: Benito Juárez, Miguel Hidalgo, Álvaro Obregón y Cuajimalpa. Sin embargo, la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) estima que el precio promedio por metro cuadrado en estas zonas es superior a los 25 mil pesos, lo que no promueve la inclusión social.
Además, el PGD advierte la falta de programas o mecanismos que garanticen el mantenimiento y mejoramiento del parque habitacional existente y considera que los esfuerzos del INVI son limitados y requieren de mejores condiciones y de desarrollo institucional para ampliar el apoyo que ofrece, dar mantenimiento y mejoramiento a un mayor número de viviendas.
Lo anterior ha detonado problemas de precarización, hacinamiento, expulsión población a la periferia e insuficiencia de servicios básicos, por lo que datos del Censo de Población y Vivienda 2020 (INEGI, 2021), señalan que el 46.4% de la población capitalina habita en viviendas precarias o hacinadas, en promedio con más de dos personas por dormitorio, lo que merma sensiblemente la calidad de vida.
Por otra parte, se identifica una elevada carencia de los servicios sanitarios (agua, drenaje y excusado) en las viviendas de la Ciudad, debido a inadecuadas formas de dotación de agua y porque este recurso, en un importante número de hogares, no llega diariamente. Con base en la ENIGH 2020, calculó que, por cada cien personas, 35 habitaban en viviendas con condiciones sanitarias deficientes.
Lo anterior se agrava con los problemas de tenencia y propiedad de la vivienda en la Ciudad, que dificultan los procesos de renovación y de certeza jurídica, elementos fundamentales de una vivienda adecuada de acuerdo con los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) recomendados por la ONU.
No han superado efectos adversos que dejó la pandemia
Héctor Hakim Colunga, presidente de la Comisión de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Coparmex CDMX señaló en entrevista para LA PRENSA que los sectores de vivienda, de la construcción e inmobiliario no se han recuperado después de la pandemia y todavía siguen enfrentando diversas dificultades.
Hakim Colunga indicó que además de la pandemia ha sido varios factores que se han ido conjuntando en los últimos años, como es el caso del terremoto del 19 de septiembre de 2017, que dejó una gran afectación en diversas edificaciones, lo que requirió elaborar un nuevo mapa de riesgo sísmico más detallado en la Ciudad de México, ya no solo por zona geográfica, sino incluso por alcaldía y hasta por cada colonia y cada calle.
Este sismo provocó un impacto muy fuerte en el sector inmobiliario, el cual se conjuntó con dos factores más. Uno es el tema de la pandemia que dejó una gran afectación económica y otro es el retraso en el otorgamiento de permisos y realización de trámites por el cierre o suspensión de servicio en oficinas gubernamentales, indicó el representante empresarial.
“Durante toda la pandemia, literalmente hubo dependencias que cerraron la ventanilla, no dieron servicio y no había con quién más dirigirse, incluso, algunas apenas empiezan a operar de manera regular; por lo que en el análisis de la problemática que existe en el sector vivienda e inmobiliario, remontarnos sólo al tema de la pandemia, sería una visión muy limitada”, comentó Héctor Hakim.
Cuestionado sobre el déficit de vivienda en la Ciudad de México, el dirigente empresarial consideró que este problema también es multifactorial, e intervienen el número reducido de empresas constructoras; los amplios periodos que tarda la realización de trámites y entrega de permisos, así como la corrupción persistente. No obstante, reconoció que el actual gobierno está haciendo un combate frontal al problema de la corrupción.
Héctor Hakim señaló que es difícil cuantificar el déficit de vivienda en la Ciudad de México por la diversidad de construcciones que existen; sin embargo, estimó que este podría ir alrededor del 10 a 15% del mercado inmobiliario actual, siendo el sector más afectado el de vivienda tipo media, que estaría entre 100 mil y 150 mil viviendas.
Respecto al reducido número de empresas del ramo construcción, Hakim Colunga comentó que esta problemática se agudizó a raíz de la pandemia, debido a que muchas dejaron de operar y las que sobrevivieron, se han ido reactivando paulatinamente, pero no cuentan con ningún tipo de apoyo gubernamental, sobre todo, las pequeñas y medianas.
Otro problema muy serio es la expedición de permisos de obra y la integración de los requisitos que se piden para iniciar una obra, indicó Hakim al comentar que para solucionar este obstáculo, se han establecido mesas de trabajo, en los que participan empresarios del sector constructor e inmobiliario y autoridades del gobierno de la Ciudad de México, que ya empiezan a tener sus primeros resultados, sobre todo, en lo que respecta a las grandes obras.
“En estas reuniones participan representantes de la Secretaría del Medio Ambiente, SACMEX, de las alcaldías y de los diferentes organismos involucrados en el otorgamiento de los permisos, cuyo objetivo es unificar los trámites y los criterios para expedir las licencias de construcción, lo cual ayuda bastante, pero aún falta la discusión sobre las pequeñas y medianas constructoras”, señaló el representante empresarial.
Por ejemplo, mencionó que en el caso de Torre Mitikah hay un comité, en el que participan representantes de todas las instancias gubernamentales involucradas, así como asociaciones de vecinos y empresarios.
Sin embargo, consideró que para el caso de las pequeñas obras, que también representan un mercado muy importante, todavía falta trabajar en esta misma dirección, a fin de incentivar su reactivación.
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Crecimiento explosivo está cobrando la factura
El crecimiento explosivo y anárquico que durante décadas ha registrado la mancha urbana está cobrando la factura no solo en el déficit de vivienda, sino también en el encarecimiento de espacios habitacionales e insuficiente dotación de servicios públicos, señaló Héctor Hakim Colunga, presidente de la Comisión de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Coparmex CDMX.
El líder empresarial advirtió que esto es resultado de la falta de una política pública de desarrollo urbano sustentable, integral y con visión de largo plazo, que dé viabilidad a futuro a la Ciudad de México y su zona metropolitana, pero también proteja las inversiones, dándoles plena certidumbre jurídica.
“La visión que tiene ahora la autoridad, mañana puede cambiar y esto puede ocurrir no solo con el cambio de una administración a otra, sino incluso con el cambio de funcionarios del mismo partido al frente de las dependencias”, indicó Héctor Harkim.
Tener un plan de desarrollo urbano de largo plazo permite enfrentar nuevos retos con mejor preparación, explicó al comentar, por ejemplo, que los sismos cambiaron la visión que se tenía en materia de construcción y normatividad, para adecuarse a los nuevos avances tecnológicos y conocimientos científicos, lo que ha permitido mejorar la seguridad de las edificaciones.
Recordó que hace algunos años, la visión que se tenía era construir hacia afuera de la Ciudad, lo que propició el crecimiento de desarrollos inmobiliarios hacia el Estado de México, Pachuca y Puebla, generando otro tipo de problemas, como las llamadas “ciudades dormitorio”, inseguridad, pérdida de gran número de horas productivas en traslado, además de contaminación y altos costos económicos de movilidad.
Pero esa visión no tardó en cambiar, y ahora, se piensa que lo mejor es construir hacia arriba. “No sabemos si esto es correcto o no, tampoco si esta visión va a cambiar en uno, dos o tres años, pero esto demuestra que no hay una política pública de desarrollo urbano sustentable de largo plazo que proteja los proyectos, las inversiones y genere certidumbre'', apuntó.
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Uno de los casos más sonados de esta incertidumbre jurídica es lo que ha sucedido en Santa Fe, donde edificios de más de 20 pisos peligraban por un decreto de 1904, comentó Hakim Colunga al destacar que esto inhibe la inversión nacional y extranjera, ya que nadie estaría dispuesto a arriesgar su capital en un proyecto que en 20 años “llegue alguien y te diga que tiene vicios de hace 20 años y que pueden perderlo todo”.
Desaceleración de créditos bancarios
Otro factor que ha impactado negativamente el ecosistema de vivienda y el mercado inmobiliario es la desaceleración de los créditos bancarios, derivado de toda la situación económica que vive el país, destacó Héctor Harkim Colunga, presidente de la Comisión de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Coparmex CDMX.
Ante esta problemática particular, consideró que es necesario que se retomen las alianzas con los bancos y las instituciones financieras, así como con las instituciones gubernamentales para facilitar el acceso a créditos, ya que las familias y las empresas suspendieron las solicitudes de crédito por diversas causas, como pérdida del empleo, cierre de operaciones, inflación, elevación de tasas de interés y caída del poder adquisitivo.
Por su parte, los bancos también han robustecido los requisitos para otorgar créditos, ante una situación de mayor riesgo e incertidumbre financiera.
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